即将出炉的公募REITs长啥样？中国证券报记者带你看看。

交易结构

交易结构为公募基金+资产支持证券（ABS），即公募基金管理人募集基金投资ABS，该ABS的底层资产为不动产。据悉，监管和行业在这一点上已经达成共识，且已在讨论实际操作细节，推进公募基金与ABS的嫁接。

基础资产

公募REITs的底层资产一直备受关注。目前来看，这四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产：

第一，基础设施资产；

第二，公共服务资产；

第三，经营性物业；

第四，监管认可的其它资产。

也就是说，除了此前呼声甚高的租赁性住房，基础设施资产、公共服务也有望率先尝鲜公募REITS。对此，消息人士表示，后者甚至还可能早于租赁住房搭上REITs快车。

投资比例

消息人士强调，公募REITs本质是公募基金，学名公募不动产证券投资基金。关于投资标的也已经有了比较清楚的设想：一只基金投资两个不动产；或者一只基金投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券。该方案实现的概率较大，不过仍不排除基金资产中投资不动产的比例高达80%的备选方案最终“上位”。

消息人士透露，目前来看，公募REITs尚不能一步到位，不过将来（如5年之后）有望向国外市场看齐，推出公司制REITs，不动产90%以上的收益由REITs投资者享受。未来公募不动产证券投资基金也有望直接投资不动产的物权、股权、债权等。

参与机构

业内人士分析，有REITs经验的证券公司、基金子公司都可能有机会参与，要看中介机构的敏锐度。

税收优惠

业内人士预计，短期只能会通过一事一议、试点先行的方式进行。之前发出了的类REITs，基本也都是一事一议跟税务机关做沟通，得到一定程度的税收豁免。而另一熟悉情况的业内人士表示，目前监管方面正在讨论税收优惠的具体实施办法。

东方金诚首席分析师徐承远在今日举行的“国际经验中国借鉴——2018房地产资产证券化高峰论坛”上表示，随着“租售并举”试点在全国各城市深化推进和住房资产证券化相关政策的推进，我国住房租赁领域的资产证券化和REITs规模或将超过万亿。

某知名房地产咨询机构REITs相关负责人告诉记者，仅北京地区的甲级写字楼拿出一半做REITs底层资产，这个资产价值总额也超过万亿。REITs市场规模巨大！而这万亿市场启动在即！

此前，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，明确了优先和重点支持领域，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

业内人士表示，相较于此前的类REITs，公募REITs令普通散户有机会享受不动产收益。如果投资者投资住房相关公募REITs，有望实现不买房胜似买房的投资收益。从不动产拥有者来说，公募REITs则提供了更为广泛的募资渠道。可见，这是在类REITs基础上的一大步。