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走过癫狂的合肥楼市 房子依然难买
发布日期:2018-08-06

李栋|界面新闻

作为曾经的房价“四小龙”之首,合肥楼市在度过2016年的癫狂和2017年的沉寂之后,如今再次显露火热迹象。

8月初的一天,在2016年房价涨幅最大的滨湖新区,界面新闻记者走进合肥云谷项目的营销中心,没有置业顾问要求登记、也没有主动问询,售楼处零星有购房者在观看沙盘,但置业顾问并没有主动上前提供咨询服务。这种现象并不常见。

经过咨询,置业顾问表示,合肥云谷项目即将认筹开盘,房子为精装修交付,价格分为两部分,毛坯价格为13500元/平方米,这部分要求6成首付,再加上3500元/平方米的精装修价格,这部分则必须付全款。当咨询的购房者表现出犹豫后,置业顾问会立刻掉头离开。

房子又难买了

云谷项目附近一家名为金梁地产的中介机构业务经理表示,这种现象目前在合肥很正常,“很多一手房楼盘都会要求提高首付比例或者全款,因为限价政策,这些一手房楼盘价格并不高,所以不愁卖,普通人也根本买不到。”

合肥云谷项目原地块名为滨湖BH2015-04号地块,该地块于2015年6月25日下午,由复星地产以340万/亩竞得,楼面价2040元/平方米,总价14.91亿元。与其他高地价项目不同,即便遭遇限价,云谷项目仍拥有不小的盈利空间。

当地一位市场人士笑称该楼盘是众多“神盘”之一,纵使自己在合肥当地颇有人脉,竟然也买不到该楼盘的房子。上述中介人士则指着周围的楼盘表示:在合肥,总价150万以下的房子基本上找不到了,新房看似价格相对低一点,但普通人根本买不到。

这是走过2016年的疯狂后的合肥楼市的现时写照,人们发现,房子又不好买了。

相关数据显示,合肥今年上半年共计成交住宅超3万套,2017年上半年成交的套数是17546,同比涨幅已超过70%。2017年上半年,合肥市区均价约为15947元/平方米,而2018年上半年市区房源均价达到18431.12元/平方米,同比增长15.58%。

二手房市场同样在显露量价齐涨的迹象,上述中介业务经理指着滨湖新区万科城小区表示,他关注的该小区一套房源,今年3月份的总价为170万,前段时间涨到185万,现在的价格为190万。

一手房楼盘合肥云谷与二手房楼盘万科城近在咫尺,按照均价计算,前者比后者便宜2000元/平方米左右。

“合肥一手房和二手房价格倒挂的现象并不明显,因为很多一手房楼盘要求较高的首付比例甚至全款,一手房普遍采用精装修交房的手法,加上这部分价格,一手房并不比二手房便宜。”合肥清源房地产研究院院长郭红兵表示。

这种情况下,合肥并没有出现今年上半年在成都、杭州等热点城市出现的万人抢房、摇号现象。即使如此,普通人的感觉是,房价仍在涨,房子依然难买。

郭红兵表示,调控开始实施以后,合肥一直有新房不能超过15000元限价红线的不成文规定,进入2018年,随着高价地王项目的不断入市,政府开始允许开发商在毛坯房的基础上以精装修方式交付,加上精装修价格,不少楼盘纷纷突破15000元红线。另外,提高首付比例或全款的付款方式,让想通过按揭方式买房的普通人感受到压力。

一位开发商人士说现在的购房群体主要是出于改善需求才买房。郭红兵不认同这种说法,“拿着全款去买房的人,我不认为还存在改善需求,现在的合肥楼市,仍然是投资的味道很浓。”

2016年,合肥房价曾一度飙涨76%,也由此成为全国关注的焦点。但随着当年10月份新一轮调控政策出台,合肥狂飙的房价涨幅得到遏制,此后开始逐渐淡出公众关注视线。

随后的限价政策,也让开发商普遍感受到调控政策的严厉,直接经受考验的便是2016年高价拿地的房企。

地王艰难入市

在2016年房价飙涨的年份,此前市场表现温和的合肥市九区三县猛然出现超过20个“地王”。据安居客网站数据统计,2016年合肥共计出让土地134宗,成交面积11055.42亩,成交金额约1148.06亿元,平均地价1038万元/亩。对比2015年同期土地出让情况,成交面积环比上涨25.63%,成交金额环比上涨128.33%,地价环比上涨81.79%。

地王围城是2016年合肥土地市场火热的写照,直至2016年10月2日,合肥出台限定区域土地成交最高价的政策后,土地市场热度才稍微缓解。

在这20几宗地王中,安徽置地在2016年6月29日以2655万元/亩的单价竞得滨湖区BH2016-10号地块,住宅楼面价19912元/平方米,总价约20.22亿元,溢价率374.11%。这是当年合肥成交总价最高的地块。

同日,葛洲坝以2505万/亩竞得滨湖区BH2016-08号地块,住宅楼面价22103元/平方米,总价约15.89亿元,溢价率347.32%。这是楼面价最高的地王项目。

随着时间推移,曾经引起无数惊诧目光的地王项目正在陆续入市。

界面新闻走进如今名为“滨湖双玺”的安徽置地地王项目,置业顾问表示,滨湖双玺在去年年底开盘后,售价在2.2万-2.4万/平方米之间的高层部分房源已经全部售罄,售价超过3万/平方米的别墅部分仅剩一套房源。

滨湖双玺的楼面价为19912元/平方米,以贴近成本价的售价快速去化,这是安徽置地在政策调控面前的无奈选择。

楼面价最高的葛洲坝地王项目名称为葛洲坝·中国府,在挺过两年的周期后,中国府项目也准备入市了,备案销售价格为3.5万元/平方米。一位工作人员表示,我们是顶级豪宅项目,是在向相关部门展示了各项成本后才取得这样的备案销售价,但我们仍然是不赚钱的,甚至是亏损。

在楼市癫狂时代,这些开发商以极大的信心获取了高价地块,并寄希望于房价不断攀升。在2016年10月之前,这种大胆拿地的举动并非不可理解。

一家龙头开发商的合肥公司曾在2016年对购房客户做过调研,接近60%的客户首要置业需求是投资,而非自住。作为安徽省单核经济中心,构成合肥2016年房价狂飙的,又以合肥本市及周边县市为主。

按照郭红兵的观点,合肥是一个本地需求为主的市场。

长达一年多的市场调控让合肥楼市结束了高达76%的涨幅,逐渐恢复理性后,曾经踩错节奏的高价地王项目抵挡不住寒意,开始选择低价入市。在预判到调控政策可能进一步加码后,快速回笼资金成为最好的选择。

新的变化也在出现。7月30日,位于合肥市肥西县上派镇灯塔路以南、妙道山路以东的居住用地流拍,该地块480万/亩,参考总价11.09亿元。在此之前,瑶海区E1803居住用地未达底价流拍,包河区的S1802、S1803地块未达底价也流拍,新站XZQTD237地块、XZQTD238地块更是无人报名。

上述龙头企业合肥公司的人士解释称,土地流拍与不同片区的调控政策有关,流拍区域基本是肥西、瑶海区等合肥周边区域,挂牌地块地价相对较高,但限价政策下将来的售价不会可观,企业的利润空间很小。“我们预判调控政策短期内不会松动,所以企业拿地会理性很多。”

卖股求生

全国性房企纷纷进入,本地企业的生存空间变得逼仄,如同其他热点城市一样,合肥当地的企业竞争格局已经发生变化。

文一地产长期占据合肥市房企销售额排行榜第一名,这一现象在刚刚过去的2018年上半年被改变,万科成功跻身排行榜首位。

昔日市场老大在2016年强势高价拿地曾引起广泛质疑,一度传出资金链紧张的消息。上述房企人士表示,和安徽置地等高价拿地的房企一样,文一地产在过去一年多的时间已经陆续将旗下项目入市,迅速回笼资金。这意味着文一地产曾经高价获取的地块并没有取得合理的回报。

界面新闻发现,变卖项目股权是文一地产回笼资金的无奈选择之一。文一旗下的安徽省文一投资控股集团庐阳置业有限公司在2017年4月将40%股份出售予武汉泰禾房地产开发有限公司。泰禾成功获取了庐阳置业持有的合肥市庐阳区(2016)N1605 号地块51%的权益。

更早前的2016年8月,文一将安徽省文艺投资控股集团东部置业有限公司49%的股份,出售给芜湖信文投资中心(有限合伙),芜湖信文投资中心是中国信达与文一组建的有限合伙企业。

融创则是以万众瞩目的方式高调进入合肥,在2017年7月以631.7亿元收购万达13个文旅城及76个酒店项目的大交易中,13个文旅城中包含了合肥万达文旅城。在2016年9月16日以137.8亿元收购融科智地的交易中,同样包含了位于合肥的3个地产项目。

外来开发商逐渐占据了合肥房地产市场绝大部分市场份额,限购限价政策下,全国性房企的竞争策略也在变化。“核心城区的土地供应变少,我们观察到华润、中海这样的同行已经陆续进入合肥周边县市区域,比如肥东县和肥西县。”采取下沉策略的,也包括了龙头开发商万科,万科在去年开始进入合肥北城区域。

2017年,合肥市常住人口比上年增加9.60万人,户籍人口增加12.93万人,合肥也在利用在量子通讯方面的优势发展科技创新产业。万科、龙湖这样的房企已经开始在合肥布局商业、长租公寓等业务。

合肥楼市存在的一大隐情,还让郭红兵忧虑不已。在他的观察中,合肥有大量已经成交的房源无法备案,“当这些已成交房源交付后,购房者如发现没有备案,将会带来很多隐患。”


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